Investissement locatif

Mis à jour le 29 juin 2026. L’investissement locatif reste un moyen courant de se constituer un patrimoine tout en réduisant son impôt sur le revenu. Le paysage des dispositifs a toutefois beaucoup évolué : plusieurs réductions d’impôt emblématiques sont désormais fermées, tandis que d’autres mécanismes restent ouverts en 2025-2026. Guide Impôts est un site d’information indépendant : pour connaître les conditions exactes et effectuer vos démarches, reportez-vous à impots.gouv.fr et à service-public.gouv.fr.

La loi Pinel est fermée

La loi Pinel (et sa variante Pinel+) a pris fin le 31 décembre 2024 : plus aucun nouvel investissement n’y est éligible depuis le 1er janvier 2025. Les contribuables ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Les anciens dispositifs Duflot (clos depuis 2014) et Scellier (clos depuis 2013) sont également fermés : les pages ci-dessous sont conservées à titre documentaire pour les investissements en cours.

Les dispositifs en vigueur en 2025-2026

• Déficit foncier — Pour un logement loué nu au régime réel, les charges (travaux, hors intérêts d’emprunt) supérieures aux loyers créent un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire thermique, jusqu’au 31 décembre 2027).
• Denormandie — Réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans certaines communes, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 ; ses taux et plafonds reprennent le modèle de l’ancien Pinel.
• Loc’Avantages — En contrepartie d’un loyer plafonné et d’une convention signée avec l’Anah, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt modulée selon le niveau de loyer (Loc1, Loc2, Loc3) et le recours éventuel à l’intermédiation locative. Ouvert aux conventions signées jusqu’au 31 décembre 2027.
• Location meublée (LMNP) — Les loyers d’un bien loué meublé sont imposés dans la catégorie des BIC, au choix sous le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou réel (déduction des charges et amortissement du bien). Ce régime se distingue de la location nue imposée en revenus fonciers.
• Logement locatif intermédiaire (LLI) — Investissement dans le neuf loué sous conditions de loyers et de ressources, porté le plus souvent par des sociétés (TVA réduite, exonération temporaire de taxe foncière, crédit d’impôt). La loi de finances pour 2026 a créé pour les particuliers une déduction sous forme d’amortissement d’une fraction du prix d’acquisition de logements loués nus, pour les permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (engagement de location de 9 ans) : elle concerne donc les revenus 2026 et suivants.

Chaque dispositif obéit à ses propres conditions (zonage, plafonds de loyers et de ressources, durée d’engagement). Avant d’investir, vérifiez votre éligibilité et les montants en vigueur sur impots.gouv.fr.